住まいの相談人杉山善昭

「減った土地の分までお金払うのですか？」

住まいの相談人杉山　善昭です
いつもお読みいただきありがとうございます

今回のお話はセットバック（道路後退）です

土地に接している道路が４ｍ未満の場合
元の道路の中心線から測って２ｍの地点まで
道路として利用しなければいけないと法律で決まっています

つまり
自分の土地なのに、建物を建てることはもちろん
駐車場にしたり、植木を置いたり、物置を置いたりすることは
出来ません。

はっきり言ってなんの役にも立たない土地ということになります

その役に立たない土地をお金を出して購入したいと
思うかたは・・・まずいないですよね

その為、道路の拡幅部分については
「価格計算に含めません」

例えば土地が５０坪あっても
道路の拡幅部分の面積が５坪あった場合

現在の価格は５０坪での価格ではなく
４５坪での価格と考えなければなりません

悪い営業マンの場合、上記の土地も
「５０坪でこの値段ですから安いですよ！エヘヘ」
などとおかしな営業をかけてきますので注意が必要です他の不動産豆知識も見てみる

「土地家屋調査士」

いつもお読みいただきありがとうございます
住まいの相談人杉山　善昭です

今回は土地家屋調査士についてです

不動産関連の資格業なのですが
どのようなイメージをお持ちになるでしょうか？

土地や建物の検査をしてくれる、
そうデューディリジェンス のようなイメージが強いかと
思いますが実は違います

土地や建物がどこにあってどのような形状か？
測って図面にするのが土地家屋調査士です

例えば
特定の土地の境界杭の設置をしたり、
土地を二つに分けたり
新しい建物を建てたときに建物の測量をしてもらったり

このような業務を依頼します



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「このマンション限定です！」

いつもお読みいただきありがとうございます
住まいの相談人杉山　善昭です

今回は不動産の売却のお話です

不動産を所有していると
「売却物件募集」のチラシがよく投函されていますね

純粋に売物件を募集するチラシなら
なんてことないのですが
中にはイケナイ工夫をしている会社もあるので
ご用心してくださいね

「リアルすぎるチラシ」

住●系の不動産でよくやるのがこれ

第１回目
●●マンションにお住まいの方へ！
名古屋から転勤してこられるK様が
このマンションをお探しになっています

第２回目
先日ご案内した名古屋から転勤してこられる
K様のお部屋がまだ見つかりません
売却をご検討の方は査定だけでも是非！

第３回目
いよいよK様の転勤まで３週間を切りました
最悪賃貸でもよいとのことですので
ご検討できるかたは今すぐお電話を！

ストーリー仕立てになっています
中には家族構成等の詳細まで書いてあり
リアルさを演出しています

演出と書いた通りフィクション
な場合がほとんどだと営業マンから聞きました。

探していますチラシは引っ掛けテクニック満載の
ものがありますのでご注意してくださいね〜



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「権利書なくしちゃったんだけど・・・」

いつもお読みいただきありがとうございます
不動産契約書アドバイザーの杉山　善昭です

今回はセミナーのお知らせです

大事な大事な「権利証」。
登記済権利証と言ったりもしますが、
正式名称は「登記済証」といいます。

土地や建物を購入したり、
相続したりした人は
みなさん登記済証を持っています。

最近不動産を取得した方では
登記済証ではなく「登記識別情報」を
お持ちの方もあることと思います

大事なものだということは分かっていても、
どうして大事なのか、
どんな時に必要となるのか、
登記済証と登記識別情報はどう違うのか、
といったことをちゃんと分かっている方は
少ないのではないでしょうか。
、
他ではなかなか聞く機会のない、
登記済証と登記識別情報について、
その意味、違い、紛失してしまったときの
対処法などについて、登記の専門家である
司法書士がお話しいたします。

登記済書（権利書）と登記識別情報のホント
セミナー詳細はこちら



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「仲介手数料が無くせないものか・・・」

いつもお読みいただきありがとうございます
住まいの相談人杉山　善昭です

今回は仲介手数料のお話です
賃貸の場合は家賃の1ヶ月
売買の場合は価格の３％+6万円

仲介手数料というものが必要になります
決して小さな金額ではありませんよね

なんとか無くす方法はないか？
と思っている人多いのではないでしょうか？

実はあります

賃貸であれば大家から直接借りる
売買であれば売主から直接購入する

こうすれば仲介手数料は発生しません

今日はここまで。。。

と、話が終わっては面白くないので

私独自の視点でこの先の話をしましょう

仲介手数料が発生しない不動産取引で
何かトラブルが起きたらどうされますか？

全ての話は相対で行われ間にだれもいません

つまり誰にも相談できないことになります
どうしますか？

ヤフーの知恵袋やＯＫウェブで質問しましょうか（笑）

専門化の意見を言わせていただければ
あの手のＱ＆Ａサイトにはデタラメな答えが珍しくありません

仲介者を入れずに直接取引をするということは
弁護士なしで裁判に望むようなものです
不動産取引に自信があるならそれでもＯＫです

そういったことから考えると

仲介手数料とは不動産の紹介料ではなく
不動産の専門的知識を提供することによる対価だと
いうことになるのではないでしょうか？

消費者としては売らんかなという不動産仲介会社ではなく
「自分のサポーター」になってくれる
不動産仲介者を選定することが
安心した取引につながると思うのです




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「後回しってそんな〜！」

いつもお読みいただきありがとうございます
住まいの相談人杉山　善昭です

今回は購入時の優先順位についての話です

気に入った物件の申込みをした。
一番先に購入の申込みをしたのに
高順位の買受申込人に物件を買われてしまった。

これはよくあるケースです

先に申込みをしたら優先権がありそうですが
（基本的にはありますが）

高順位の人が優先されるケースがいくつかあります
知っておいたほうがよい話なので覚えてくださいね

●契約日までが長い場合

買受申込みをしてから概ね一週間以上先の
契約希望日は長いと思われてしまいます

売主としてはその他の要素が同じなら
１週間先に契約する人と明日契約する人では
明日契約できる人が優先されます

●値引き交渉が多い場合

当然のことですが値引き交渉がない人が優先されます

●手付金が少ない場合

一般的に売買価格の５−１０％の手付金を
要求されます。
手付金が少ないと簡単に契約を解除されやすいので
手付金が多い人の方が優先されます

●住宅ローンを使う人の場合

以外かもしれませんが現金で不動産を購入する人
結構います。
ローンが借り入れできない人よりもキャッシュで支払いが
出来る人の方が優先されます

●住宅ローンの借り入れが怪しい場合

勤続が短い、年収が低い、車など他の借り入れがある
物件の１００％まで借りる、諸経費も借りる
融資の申込み金額が少なければ少ないほど優先されます

●残金支払いサイトが長い場合

最終的な代金の支払いが短い人ほど優先されます



ざっとあげましたが優先される人のイメージがなんとなく
分かっていただけたでしょうか？

複数の買受希望者が現れても売れる物件は一つですから
どこかで優劣を決めなければなりません

（自宅を売却する立場になれば理解できると
思います）

逆に言えば先にあげたことにいくつ該当するか？
該当しない人は他の人よりも有利に
不動産を購入できると言えます




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「外してもらえませんか？」

いつもお読みいただきありがとうございます
住まいの相談人杉山　善昭です

今回は不動産の売却のお話です

不動産にはいろいろなものがついています
カーテン、照明、エアコン、カーテンレール
テレビアンテナ。。。

これらのものは元々付いていたのではなく
後からつけたものですよね

不動産を売却する場合これらの設備は
どうしたらよいでしょうか？

答えを先に書きますが
基本的には全部撤去です

いわゆる動産は全て撤去した上で売買するのが
基本です

その基本を踏まえて次の話ですが
買主が欲しいと言ったものは撤去しなくても
すむ場合があります。

どれを撤去してどれを残すかは
付帯設備表という表を作成して取り決めます

次ぎは更に応用編です

無価値なもので撤去するのに
お金がかかることがよくあると思います。

売主の立場で言えば
値引きする代わりにこれらの動産を残すという
交渉の仕方もありますね

買主の立場で言えば動産をそのままでいいから
値引きをしてもらうということも考えられます

モチロンどちらが損か得か検討することは必要ですが。

大切なのは価格の交渉の中で一緒に
動産の処理についての交渉もすることです

価格交渉後にすると余計なトラブルにもなりかねません
ご注意下さい




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「何とかならないですか？」

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今回は環境のお話です

気に入った住まいの隣が田畑や果樹園ですと
開放感があってよいですよね

しかし、これらの施設は農薬を使う可能性が高いので
注意が必要です

市販されている農薬はおおむね人体に影響が少ないもの
と聞いていますが

体の弱いお子さんなどがいる家庭は注意したほうが
良さそうです



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「ムダだったんですね」

いつもお読みいただきありがとうございます
住まいの相談人杉山　善昭です

今回のお話は生命保険のお話です

賃貸住宅に住んでいる時と
不動産購入後では
生命保険の見直しをしたほうがよいと
ご存知でしたか？

賃貸住宅に居住している場合
世帯主が亡くなっても
家賃は将来ずっと支払う必要があるため

比較的、大きな金額の生命保険に
加入する義務があります

一方、住宅ローンを使って住まいを
購入し、その後世帯主が亡くなった場合。

借金はチャラになります

住宅ローンの金利の中に生命保険代が入って
いることが原因です
（フラット３５は別途負担）

このため過剰な生命保険に加入している
ケースが多くみられます。

「ウチはどうなのかしら・・・」

という弊社の会員様及び
弊社で住宅を購入した方

生命保険の専門化による
見直しサービスを無料で行います

担当杉山　善昭まで申し付け下さい
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「両方いるんですか・・・」

いつもお読みいただきありがとうございます
住まいの相談人杉山　善昭です

今回は住宅ローンの申込のお話をしましょう

住宅ローンを申し込むときに必要となる
源泉徴収票と市県民税証明書
どちらも所得の証明をするものです

多くの人が
源泉徴収票の所得＝市県民税証明書の所得です

ではなぜ同じような二つの書類を出すのでしょうか？


ご存知の方も多いかもしれませんが
源泉と市県民税証明書の数字が違う人がいるのです

何が違うか説明する前に
二つの書類の説明を簡単にしましょう

源泉徴収票は
１年間で会社が個人へ払った金額合計

市県民税証明書は
１年間で個人が稼いだ金額合計


判ってきましたか？
例えば本業で５００万円、アルバイトで５０万円

このような所得がある場合

本業の会社の源泉５００万、アルバイトの会社の源泉５０万
市県民税証明書は５５０万となります

もう一つ例を挙げましょう
本業５００万、個人事業−５００万（赤字）の場合
市県民税証明書は０円となります

なんとなく判っていただけたでしょうか？

どこの会社からいくら所得を得ているか？
を証明する書類が源泉。

個人の総所得がいくらあるか？
を証明する書類が市県民税証明書なのです

例え年収が１０００万円あっても
余計な事業（失礼）をして赤字が１０００万
あると銀行が認める年収はゼロ円と言うことになります

※わかり易くするために給与所得控除等は省いて書きました



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