livedoor2008年02月18日
売主の瑕疵担保責任
ご質問いただきました
ありがとうございます
Ｑ ＨＰを拝見させていただきました。
ぜひ、私にもよきアドバイスをお願い致します。
私の住むマンションで漏水がありました。
共有部排水管が亀裂を起こし、その排水が床下スラブを常に湿らし
１階に住む、我家の床下スラブにも水滴が常時ついている状態で
その湿気が室内にあがり、壁紙の剥がれやカビの増殖、畳の腐食を起こしました。
上階からの漏水で水浸しという訳ではなく、室内の湿度が高い・・・等の異常がありましたが
漏水箇所は既に補修し、床下についてもファンを取り付けマンションとして湿度改善処理を
おこなっております。
時を同じくして、実家の母の体調が思わしくなく、新しく物件を購入して同居し
今のマンションは売却をという方向に考え出しております。
そこで教えていただきたいのですが、ある程度のリフォームをして売却相談をした方が
よいのか、それともあたらしく購入される人の好みでリフォームできるように
現状のままで査定をしてもらった方がいいのか・・・悩んでおります。
また、今回の漏水事故についてはもちろん、報告して売却相談をおこなうつもりで
おりますが、当マンションは築３０年を超えており、建物の老朽化も目立って来ております。
そのような中で売却を行い、売却後に「こんな瑕疵があった。あんなことがあった。」
と保証を求められるケースもあるのでしょうか。
分かる範囲での状態は全て報告するつもりでおりますが、素人の私達には全く分からない部分で
あとでトラブルがおきてしまう事を考えるとなかなか前に進みません・・・。
そのようなトラブルを防ぐ為に、どのようにすることが一番いい売却方法となるのでしょうか。
お忙しいことと存知ますが、どうぞよきアドバイスをお願い申し上げます。
東京都○○○在住 ○○
Ａ○○様
返信が遅くなり申し訳ありません
ライフステージの杉山です
ご質問ありがとうございます
○○様のご心労察します
まず
�．螢侫�ームしたほうが良いのか？現状でよいのか
という点についてですが
双方のメリット、デメリットを挙げると
〜リフォーム済物件〜
メリット
・見た目が綺麗
・すぐ住める
・リフォーム済なので買主がリフォーム代などの見積もりを取る手間が省ける
デメリット
・間取などを変更したいお客様には不向き
・壁の色などにおいて買主の好き嫌いがある
・中途半端にリフォームするとリフォームしていない箇所とのギャップが大きく感じる
・居住している物件をリフォームすることは大変
〜現状渡し物件〜
リフォーム物件のメリット、デメリットが逆
といえると思います
どちらを選択するかは個別の判断になりますが
実務上では
○○様が建設関係のお仕事をされていて特別安くリフォームが出来る場合以外
現在そのマンションにお住まいなら現状売りを採用しすることが多いです
また不動産業者に買い取ってもらうということも選択肢の一つです
買取の場合は余計な作業や後のクレームなどがなく楽です
但し、一般に売る場合に比べ売却金額が下がってしまうというデメリットも
ございます
売却を急いでいる方、資金的に余裕がある方などが採用する選択肢です
�⊃縅海貪�の瑕疵について
一般的な売買契約書（買主が個人の場合）では
物件引渡し後２ヶ月間売主が保証するといった特約をつけることが多いです
つまり売却し、引渡しをした後
何か問題があれば売主の費用負担で修理をしなければならなくなります
但し補償範囲は専有部分についてのみです
共用部分が原因の瑕疵について売主は免責となり
マンションの修繕積立金などから補修費用を出すことになります
理由は共用部分を個人で管理することが出来ないからです
話はそれますが
・２ヶ月の保証をつけない契約をした場合（保証期間を明記しない場合）
買主は瑕疵を発見したときから１年以内であれば瑕疵の修復等を請求することが出来る
・一切の保証をしないという契約をした場合
売主が瑕疵の事実を知っていたがその事実を隠して売却した場合
買主は売主に瑕疵の修復等を請求することが出来る
と法律で決まっています
どちらも将来トラブルになる可能性が高いと言えます
そのため実務上では２ヶ月の保証をつけることが多いのです
売却に関して一般的にご注意していただくことは
後のトラブル防止の為、誠実に取引を完了させるため
「全てのことに関して告知」
をすることをお勧め致します
不動産のトラブルと言うのはほとんどが
「聞いてなかった」
というのもです
普通に考えれば当然かもしれませんが
「事実を知っていて買ったもの」
と
「事実を知らずに買ったもの」
とではまったく意味が異なりますよね
配管に関して言えば
以前どのような配管トラブルがあり、どういった対処（補修）をし
現状はどうなのか
ということを買主に告知して
売却すれば余計なトラブルに巻き込まれることは
ないと思います
ご参考にしてください
不動産コンサルタント 杉山 善昭
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担当 杉山 善昭
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