2007年09月15日
買換え
質問コーナーではないのですが
最近ちょっとご相談が続いたお話なので書くことにしました
テーマは
「住まいの買換えです」
結論から言うと
現在の住まいを売却して
新しい住まいを購入することは
非常に大変です
理由を説明します
先にご自宅を売却し仮住まいをする場合
比較的問題はありません
しかしほとんどの方は
「仮住まいなしで新しい家に住みたい」というご希望があります
これが大変困難なのです
なぜか？
もし完成した新築を買う場合
契約から代金支払いまで１ヶ月〜長くて２ヶ月しかありません
この間に住宅ローンを申込み、融資の内定がとれた段階から
売りに出します。
正式に融資内定するまでは早くても１〜２週間程度かかります
と言うことは
融資内定から売却活動を開始して代金回収まで６週間
しかありません
自宅を購入する人も住宅ローンを組むことが多いですから
実質２週間程度しか販売活動期間がありません
どうやって売ります？
ほとんど無理です
自宅が売れなくても新しい自宅のお金は支払わなければ
なりません。
支払えない場合、ペナルティーが発生します
仲介業者として依頼者に金銭的リスクを負わせることは
極力避けたいものです
この期間の問題を解決するには不動産業者の下取りを
利用するしかありません
しかし下取りはおおむね相場の８割くらいですから
今度は購入予算が厳しくなります
下取りの場合でも購入予算がＯＫなら
気に入ったところをいつでも買えるのでまったく問題ないです
バブルの頃は買換え特約をつけて新しい家を買うことが
出来ましたが現在ではほとんど無理です
買換え特約とは
新しい家を購入するけれど今の自宅が２ヶ月以内（例えば）に
売却できなかった場合は契約を白紙に戻す
と言うものです
バブルのころは売れないことがほとんどなかったため
こんな契約形式がありましたが
現在はこの条件を呑む売主はほとんどいません
ご自宅を売る立場であればご理解できるお話だとは
思いますが
例えば自宅を購入したい人が２人います
買主候補Ａさんは今の自宅が売れないと買えない
買主候補Ｂさん住宅ローンだけ通れば買える
自分は６週間後に新しい家の売主に
代金を支払わなければいけない状態です
どちらのお客様に売りますか？
決まってますよねどんなにＡさんが良い人でも
Ｂさんに売りますよね
（9.17ＡさんＢさんが逆だったので訂正しました）
売る立場と買う立場まったく違うようで表裏一体です
私が過去依頼者の方にお勧めしてきた方法は
売却活動を先行して引渡しは長めに猶予をもらう
方法です
自宅の売却の契約〜引渡しまで半年程度期間をもらう
のです
但し早めに買換え先が見つかった場合は前倒しで引き渡す
ということにしておけば新しい家を探す期間が取れます
万が一この期間内に買換え先が見つからなかった場合は
仮住まいをすることになります
（仮住まいをしたケースは今までありませんが）
こうすれば買っちゃったのに売れないという最悪の事態だけは
避けることができ金銭的リスクはありません
「買っちゃったのに売れない」と
「売っちゃったのに家が見つからない」とは
天と地ほどリスクの種類が異なります
注意することは
先に売却する場合想定予算を計算し
どのようなものがどのくらいの価格で買えるか？
ということをしっかりリサーチするということだけです
残債が売却金額を下回る方はこの方法は使えません
（また別の機会にお話します）
不動産コンサルタント 杉山 善昭
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