livedoor2007年05月28日
差押登記
以前書いた質問コーナーに初めて質問をいただきました
うれしいです
張り切ってお答えします
質問「ある不動産屋から家を買います。その家は差押登記というものが付いているみたいなのですが、不動産屋は大丈夫と言っています。本当に大丈夫でしょうか？」
答え
差押登記というのは今の所有者が住宅ローンを払っていなかったり、
税金を払っていない場合に付けられる登記です。
差押られた不動産はその後、裁判所の手続きにより競売にかけられます
競売手続きにより落札した人が購入する権利が発生します。
競売は一般的な相場よりも安くなってしまう可能性が高いため
少しでも多く借入金を返済できるように
競売手続き前に売却しようとする所有者も多くいます。
こういった売却方式を任意売却といいます。
任意売却により売り出している物件も珍しくはありませんので
その点はご心配いりません。
しかし注意することが何点かあります
１．手付金等は売主が保管せず仲介人が保管すること
２．その物件の引渡し日が開札期日前かどうか
３．抵当権等の抹消についての「特約」を契約書に記載すること
４．瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）が事実上ないこと
５．売主の違約などがあっても違約金が取れないこと
どういうことか順番に説明します
１．手付金等は本来売主が受領し保管することになりますが
この売主は経済的信用がない売主です。
従って契約が解約（抵当権等の抹消登記が出来ない場合など）
となった場合に手付金等の金銭を返還しなければなりません
しかし売主が使ってしまって返還できないことは十分に予想できます
そのため契約書上、契約金は売主が受領するが
その保管は仲介業者が行なうようにする必要があります。
これにより最悪のケースでも金銭が返還されることになります
万が一不動産業者が倒産しても保証協会というところから
弁済されますので一応安心です
２．競売手続きの取下げは原則開札期日前であることが必要になります
つまり売買契約書に記載されている引き渡し日が
開札期日前かどうか確認してください
開札期日以降でも取り下げは出来ますが落札者の同意が必要が
必要になる為、現実的に不可能です
３．「現在不動産に登記されている所有権以外の権利が○年○月○日までに
抹消困難な場合、本契約を解除するものとし売主は受領済の金銭全額を
速やかに買主に返還する。保管している仲介人も同様の義務を負う」という
特約を契約書に記載してください。
この特約により最悪の場合でも預けた金銭がスムーズに返還されます。
所有権以外の権利とは抵当権、差押登記等のことを指します
４．一般的な売買の場合、引渡し後に雨漏りや家の傾きなどの
問題があった場合（瑕疵といいます）、売主が引き渡し後
２ヶ月程度の期間、保証するのが一般的です。（強制ではありません）
しかしこの売主は借入金が払えないわけですから仮に保証をつけたとしても
満足に保証をすることはできないはずです。
よってその家には一切の保証がないものとして買う覚悟が必要です。
５．契約者のどちらか一方が契約書に違反した場合には
違約金というペナルティーが発生します。
しかし現実的に売主はペナルティーを支払うことは不可能だと思われます。
以上のことを十分ご注意の上ご検討下さい。
まずはその不動産業者さんが信用できそうかどうかです。
-------------------------------------------
質問大募集中です！
メールの宛先は私の個人メールですので
どんなことでもお書き下さい
掲載時には個人情報に触れる部分に配慮いたします
